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恋爱期间一方出资利用另一方名义贷款购置的房屋，恋爱不成如何分割，分手后如何分割房产
2021-11-14 11:51:44
案例
吕布与貂蝉于2007年2月通过网络相识并相恋，吕布对貂蝉说目前房价涨得太快，我们将来结婚肯定要有自己的房子。貂蝉表示准备房子结婚是男方的责任，自已不会出钱买房，同时自己也没有钱，只要结婚前买好即可。
吕布在同年3月看中了上海市某区的一套二手房，价格60万。吕布通过房产中介公司签署了《上海市房地产买卖合同》，并向出售方支付了首付款20万，余款准备通过银行货款方式支付。但当吕布高兴地等着房屋过户时，银行告诉他一个不幸的消息，由于吕布以前的汽车货款逾期次数太多，央行征信系统显示其个人信用非常差，故银行不同意向吕布放货。吕布听了非常着急，毕竟合同已经签了，若违约的话需要支付总房价的20%作为违约金。这时中介人员向吕布提了一个建议，可以用貂蝉的名义买房货款，即产权登记在貂蝉名下。
吕布于是同貂蝉商议，并承诺日后的月供也是自己承担，貂蝉表示同意。双方签署了一份协议:该房产系吕布一人出资，吕布负责每月的还款，日后因房屋产生任何法律责任由吕布自己承担，与貂蝉无关。相关变更手续和银行货款手续很快顺利办理完毕，同年5月完成了产权过户登记。后来由于吕布经常不按时归还银行贷款，造成银行经常电话催讨，给貂蝉的生活带来诸多烦恼，加之貂蝉感觉双方并不合适，于是向吕布提出分手，吕布说分手可以，房子要返还。貂蝉却说:“房子在我名下是属于我的，再说你给我的个人个房屋属于谁呢?
昆山律师剖析
- 系争房屋应属吕布所有
- 貂蝉与吕布之间属于一种隐名代理关系，也称“代持”
- 吕布可以通过确权诉讼要求确认房屋的归属
在此需要指出的是，目前房价居高不下，很多城市开始执行限购令，以期房价回归到理性状态，在房产新政之下所签署的代持协议是否有效呢?
房产新政出台之后，这种“代持”行为是否有效?假设“代持”行为有效，那么法院可否判令房屋恢复登记至出资人名下?我们认为，依据我国《合同法司法解释一》第4条之规定，人民法院确认合同有效无效只能以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，只有当民事行为违反了法律和行政法规强制性规定中的效力性规定(法律或行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或虽未明确规定违反之后将导致无效，但若使合同继续有效将损害国家和社会公共利益的规范)才导致行为无效，就“代持”问题而言，该种行为只是规避国家和地方政策，而人民法院无法以民事行为规避国家政策为由而认定无效。
虽然“代持”行为并非无效行为，但这并不意味着出资人一定可从代持人手中“夺回”房屋。试想若出资人起诉至法院，要求代持人将房屋恢复登记至出资人名下，若法院支持出资人的诉求，则会出现法院为规避国家政策的人提供了合法“外衣”这一奇怪的社会现象;倘若法院判决不支持出资人要求将房屋产权恢复登记至其名下的诉请，那么对于出资人与代持人的利益应如何保护?相关法律责任又将如何分配与承担?这些问题或许将成为新政之下司法机关面临的新课题。
昆山律师提醒
恋爱期间双方感情很好时互不计较，互相信任，但信任是有代的。貂蝉在吕布承诺时未加以思考，完全信任，结果使自己的资信受到了严重影响，资信问题一旦形成无法进行更改，也不得以自己不是真正的借款人为由要求央行的个人征信中心或贷款银行更改信用报告。按照国际惯例，一般的负面信息保留7年、伯第四百特别严重和明显恶意的负面信息保留10年。超过保留期限，负面信息就将在信国报告中被删除。目前央行个人征信中心正在会同有关部门研究制定相应的规范托人应当然而无论如何，一旦资信形成“污点”，短时间内很难消除。对于有“污点”的个人，三人与受银行在与其进行交易时会很慎重，情形严重的一般会拒绝与其进行交易。因此实受托践中无论出于什么目的都不要为别人做“替罪羊”。
本案中，吕布为了防止貂蝉擅自转移房屋，可以在诉讼后至房屋所在地的变更选定房地产交易中心(有些地方称为房管所)进行财产保全，以防止房屋办理产权过户委扎前貂蝉擅自处分房屋。
